Повідомлення про оприлюднення проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності на земельні ділянки та розташовані на них будинки, будівлі і споруди»
1. Розробник:
Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.
2. Стислий виклад змісту проекту:
Метою прийняття проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності на земельні ділянки та розташовані на них будинки, будівлі і споруди» є забезпечення єдності юридичної долі земельних ділянок та розташованих на них будинків, будівель і споруд, що сприятиме розвитку цивільного обороту.
3. Спосіб оприлюднення проекту регуляторного акта:
Проект акта, пояснювальна записка та аналіз регуляторного впливу оприлюднено на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.
4. Строк, протягом якого приймаються зауваження та пропозиції від фізичних та юридичних осіб, їх об’єднань:
Зауваження та пропозиції приймаються протягом місяця.
5. Зауваження та пропозиції надсилати на адресу:
Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру, вул. Народного Ополчення, буд. 3, 03151, тел. 299-35-44, e-mail: rynok@land.gov.ua.
В. о. Голови Державної служби
України з питань геодезії,
картографії та кадастру Сергій ЗАВАДСЬКИЙ
ПРОЕКТ
вноситься Кабінетом Міністрів України
ЗАКОН УКРАЇНИ
Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності
на земельні ділянки та розташовані на них будинки, будівлі і споруди
Верховна Рада України п о с т а н о в л я є:
I. Внести зміни до таких законодавчих актів України:
1. У Цивільному кодексі України (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, № 40, ст. 356):
1) у частині другій статті 375 слово «ним» замінити словами «на ній»;
2) частини третю – шосту статті 376 виключити;
3) у статті 415:
частину другу викласти в такій редакції:
«2. Землекористувач має право користування будівлями (спорудами), спорудженими на земельній ділянці, переданій йому для забудови.»;
частину третю виключити;
4) статтю 417 викласти в такій редакції:
«1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки має право вимагати від користувача будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у стан, у якому вона була до надання її у користування.».
2. У Земельному кодексі України (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, № 3, ст. 27):
1) статті 26, 41, 87, 88 і 89 виключити;
2) частину дев’яту статті 791 виключити;
3) частини дев’яту та десяту статті 128 викласти в такій редакції:
«9. У разі якщо ціна земельної ділянки перевищує 500 тисяч гривень, власник нерухомого майна має право здійснити оплату за викуп земельної ділянки з розстроченням платежу протягом семи років за умови, що перший платіж становитиме не менш як 500 тисяч гривень, а решта платежів вноситиметься щороку рівними частинами з можливістю дострокової сплати.
10. У разі відмови у продажу земельної ділянки особа, зацікавлена у придбанні земельної ділянки у власність, може вимагати укладення договору купівлі-продажу у судовому порядку.».
ІІ. Прикінцеві положення
1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.
2. Особи, які набули право користування земельними ділянками до набрання чинності цим Законом, можуть набувати право власності на нерухоме майно, зведене на таких земельних ділянках, відповідно до правил, що існували до дня набрання чинності цим Законом.
3. Земельні ділянки державної та комунальної власності, на яких на день набрання чинності цим Законом розташовано житлові, садові, дачні будинки (крім багатоквартирних) та індивідуальні гаражі, з дня набрання чинності цим Законом вважаються власністю осіб, що є власниками будинків та гаражів, крім випадків, коли згідно із законом земельна ділянка не може бути передана у приватну власність.
Цей Закон є підставою для державної реєстрації права приватної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять у приватну власність.
4. Власники (користувачі) існуючих на день набрання чинності цим Законом меліоративних систем та лінійних комунікацій, прокладених на чужих земельних ділянках (їх частинах), щодо яких не встановлено відповідних сервітутів, або уповноважені ними особи набувають безоплатні особисті сервітути строком на тридцять років. Якщо меліоративні системи та лінійні комунікації перебувають у користуванні, то їх користувач набуває право сервітуту на строк користування ними.
5. Власник об’єкта незавершеного будівництва або нерухомого майна, крім передбаченого у пункті 4 цього розділу, розташованого на земельній ділянці, яка йому не належить, або власник земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно або розташований такий об’єкт незавершеного будівництва, вправі вимагати у судовому порядку продажу земельної ділянки разом із нерухомим майном чи об’єктом незавершеного будівництва на прилюдних торгах, якщо:
1) вартість земельної ділянки та вартість розташованого на ній об’єкта є зіставними;
2) продаж не завдасть істотної шкоди інтересам відповідача та членів його сім’ї.
Рішення суду про задоволення позову повинно містити визначення відсотків, у яких повинна бути розподілена сума, отримана від продажу земельної ділянки разом із розташованим на ній об’єктом нерухомості.
Держава та територіальна громада можуть скористатися правом, передбаченим у цьому пункті, після закінчення шести місяців з дня набрання чинності цим Законом.
6. Якщо на день набрання чинності цим Законом земельні ділянки, визначені пунктами 1–4 цього розділу, не сформовано, державна реєстрація земельної ділянки здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
7. Кабінету Міністрів України протягом шести місяців з дня набрання чинності цим Законом:
привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;
забезпечити приведення міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їхніх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.
Голова Верховної Ради
України Д. РАЗУМКОВ
ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності на земельні ділянки та розташовані
на них будинки, будівлі і споруди»
1. Мета
Метою прийняття проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності на земельні ділянки та розташовані на них будинки, будівлі і споруди» є забезпечення єдності юридичної долі земельних ділянок та розташованих на них будинків, будівель і споруд, що сприятиме розвитку цивільного обороту.
2. Обґрунтування необхідності прийняття акта
Статтею 120 Земельного кодексу України та іншими нормами чинного законодавства визначено порядок переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду. Втім, правила про «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі (споруди) діяли не завжди. Також на сьогодні законодавством передбачено можливість набуття права власності на нерухоме майно, збудоване на чужій земельній ділянці (наприклад, орендованій).
Внаслідок цього можуть виникати ситуації, коли нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці державної чи комунальної власності, не належить власнику землі, тобто державі або територіальній громаді.
Тобто фактичний стан справ перестав відповідати юридичному. Адже формальний власник земельної ділянки, по суті, перестав бути таким фактично: можливість володіти, користуватися і навіть розпоряджатися земельною ділянкою перейшла до власника будинку, будівлі або споруди.
Невідповідність фактичного стану справ юридичному оформленню спричинює численні проблеми. Здійснювати право власності як на нерухомість, так і на земельну ділянку стає часто неможливим, оскільки нерухомість і земельні ділянки не є повноцінними об’єктами обороту. Добросовісні власники нерухомості, які оформлюють хоча б право оренди на зайняті земельні ділянки, перебувають у менш вигідному становищі, ніж недобросовісні, які цього не роблять, – як результат, спотворюється конкуренція. Водночас ті власники нерухомості, які бажають отримати земельну ділянку у власність, стикаються з майже нездоланними перешкодами: окрім несення витрат на придбання ділянки, вони змушені витрачати ресурси на подолання бюрократичних і корупційних бар’єрів.
Завданнями законопроекту є:
недопущення розділення права власності на будівлі чи споруди і земельну ділянку, на якій вони розташовані, у майбутньому;
створення швидкого, простого і надійного механізму поєднання в одній особі власника земельної ділянки та власника розташованої на ній нерухомості при дотриманні всіх гарантій права власності у ситуації, коли «розщеплення» права на землю та на нерухомість вже відбулося;
залучення до обороту земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості, що належать різним особам;
істотне збільшення надходжень до відповідних бюджетів за рахунок викупу земельних ділянок під об’єктами нерухомості та залучення відповідних земельних ділянок до оподаткування земельним податком.
3. Основні положення проекту акта
Проект акта виключає вказівки на можливість набуття права власності на будівлі та споруди, збудовані на чужій земельній ділянці. За загальним правилом, все збудоване на земельній ділянці має бути власністю власника земельної ділянки. Це правило слід поширити і на відносини суперфіція – він повинен передбачати лише право користування (а не право власності) на збудоване нерухоме майно користувачем земельної ділянки.
Крім того, законопроектом пропонується створити правовий механізм поєднання в одній особі власника земельної ділянки та власника розташованої на ній нерухомості, причому такий, що не ставився б у залежність від наявності згоди між ними. Пропонується, щоб, за загальним правилом, такий механізм передбачав можливість власника земельної ділянки або власника розташованої на ній нерухомості вимагати продажу ділянки з нерухомістю як єдиного цілого на аукціоні (прилюдних торгах) з відповідним розподілом отриманих грошей між власником земельної ділянки та власником нерухомості.
Винятком з цього правила має бути ситуація з існуючими жилими будинками та індивідуальними гаражами, що розташовані на державних або комунальних землях. Земельні ділянки повинні перейти у власність власників відповідної нерухомості за законом («автоматично») і безоплатно.
Земельні ділянки під багатоквартирними будинками є іншим винятком, який потребує розроблення окремого законодавчого рішення.
З метою уникнення тривалих суперечок та для того, щоб надати можливість відповідним суб’єктам планувати господарську діяльність, пропонується надати власникам нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної чи комунальної власності, можливість викупу таких земельних ділянок. Щоб заохотити викуп, пропонується передбачити можливість розстрочення платежу до семи років (у разі якщо ціна земельної ділянки перевищує 500 тисяч гривень).
Вбачається, що добровільний викуп власником нерухомості існуючої під його нерухомістю земельної ділянки дасть більший економічний ефект для бюджетів, ніж примусовий продаж ділянки з нерухомістю на аукціоні за вищою ціною за рахунок відсутності витрат ресурсів на забезпечення такого продажу (судовий розгляд, виконавче провадження).
4. Правові аспекти
У цій сфері правового регулювання діють:
Земельний кодекс України;
Цивільний кодекс України;
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
5. Фінансово-економічне обґрунтування
Реалізація проекту акта не потребує додаткового фінансування з державного чи місцевого бюджету.
Реалізація проекту Закону дасть змогу сформувати та залучити до оподаткування земельним податком практично всі забудовані земельні ділянки, що приноситиме додатково десятки мільярдів гривень щороку. Крім того, прийняття проекту Закону дасть змогу отримати істотні надходження від продажу земельних ділянок державної та комунальної власності під чужим нерухомим майном.
6. Позиція заінтересованих сторін
Проект акта не стосується питань функціонування місцевого самоврядування, прав та інтересів територіальних громад, місцевого та регіонального розвитку, соціально-трудової сфери, прав осіб з інвалідністю, функціонування і застосування української мови як державної.
Проект акта не потребує розгляду Науковим комітетом Національної ради України з питань розвитку науки і технологій.
7. Оцінка відповідності
Положення проекту акта:
не стосуються зобов’язань України у сфері європейської інтеграції;
не стосуються прав та свобод, гарантованих Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод;
не впливають на забезпечення рівних прав та можливостей жінок і чоловіків;
не містять ризиків вчинення корупційних правопорушень та правопорушень, пов’язаних з корупцією;
не створюють підстав для дискримінації.
8. Прогноз результатів
Реалізація вказаних заходів дасть змогу істотно зменшити кількість проблемних і конфліктних ситуацій, що виникають сьогодні при використанні нерухомості на чужих земельних ділянках.
Забудовані земельні ділянки будуть залучені до оподаткування, власники нерухомості зможуть отримати земельні ділянки під своєю нерухомістю у власність, що позитивно вплине на здійснення господарської діяльності та інвестиційний клімат.
Власники житлових, садових, дачних будинків та гаражів отримають відповідні земельні ділянки у власність безпосередньо на підставі закону, що істотно зменшить корупційні ризики і позитивно вплине на якість життя громадян, сприятиме розвитку ринку нерухомості.
Наслідком реалізації положень цього Закону стане також суттєве зміцнення матеріальної бази місцевого самоврядування за рахунок додаткових надходжень від земельного податку та коштів від продажу вже фактично втрачених для громад забудованих земель.
Критеріями оцінки ефективності реалізації проекту акта можна буде вважати кількість проведених операцій з державної реєстрації права приватної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які з огляду на проект Закону переходять у приватну власність.
Проект акта є регуляторним актом, оскільки кількість суб’єктів господарювання не обмежено. Дія регуляторного акта поширюватиметься на фізичних та юридичних осіб, які мають у власності об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках державної чи комунальної власності.
В. о. Голови Державної служби
України з питань геодезії,
картографії та кадастру Сергій ЗАВАДСЬКИЙ
«___» __________ 2021 р.
Додаток до пояснювальної записки
ПРОГНОЗ ВПЛИВУ
реалізації проекту акта на ключові інтереси заінтересованих сторін
1. Проект акта розроблено з метою забезпечення єдності юридичної долі земельних ділянок та розташованих на ній будівель і споруд, що сприятиме розвитку цивільного обороту.
Проектом акта виключаються положення законодавства стосовно можливості набуття права власності на будівлі та споруди, збудовані на чужій земельній ділянці. За загальним правилом, все збудоване на земельній ділянці може стати власністю лише власника ділянки. Це правило поширюється і на відносини суперфіцію – він повинен передбачати лише право користування (а не право власності) на збудоване нерухоме майно користувачем земельної ділянки.
2. Прогноз впливу на ключові інтереси заінтересованих сторін:
| Заінтересована сторона | Ключовий інтерес | Очікуваний (позитивний чи негативний) вплив на ключовий інтерес із зазначенням передбачуваної динаміки змін основних показників (у числовому або якісному вимірі) | Пояснення (чому саме реалізація акта призведе до очікуваного впливу) | |
| короткостроковий вплив (до року) | середньостроковий вплив (більше року) | |||
| Громадяни | Передача прав власності на земельні ділянки під жилими будинками (крім багатоквартирних) та індивідуальними гаражами безоплатно «автоматично», тобто в сила закону. | Позитивний Власники садибних, садових будинків та гаражів отримають відповідні земельні ділянки у власність безпосередньо на підставі закону, що істотно зменшить корупційні ризики і позитивно вплине на якість життя громадян. | Позитивний Власники садибних, садових будинків та гаражів отримають відповідні земельні ділянки у власність безпосередньо на підставі закону, що істотно зменшить корупційні ризики і позитивно вплине на якість життя громадян. | Проектом акта передбачається, що громадянам власникам жилих будинків (крім багатоквартирних) та індивідуальних гаражів, що розташовані на земельних ділянках державної та комунальної власності, такі земельні ділянки будуть передані у їх власність безпосередньо законом («автоматично») і безоплатно. Власники земельних ділянок стануть платниками податку на землю, що збільшить надходження до місцевих бюджетів. |
| Власники нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної та комунальної власності. | Створення швидкого, простого, надійного механізму поєднання права власності на ділянку та розміщену на ній нерухомість в однієї особи при дотриманні всіх гарантій права власності у ситуації, коли «розщеплення» права на землю та нерухомість вже відбулося. | Позитивний Зменшення спірних ситуацій між органами державної влади та органами місцевого самоврядування і власниками нерухомого майна щодо оформлення прав на земельні ділянки державної і комунальної власності. Можливість купівлі земельних ділянок державної і комунальної власності під об’єктами нерухомого майна з розстроченням платежу у разі, якщо ціна продажу перевищує 500 тисяч гривень. | Позитивний Зменшення спірних ситуацій між органами державної влади та органами місцевого самоврядування і власниками нерухомого майна щодо оформлення прав на земельні ділянки державної і комунальної власності. Можливість купівлі земельних ділянок державної і комунальної власності під об’єктами нерухомого майна з розстроченням платежу у разі, якщо ціна продажу перевищує 500 тисяч гривень. | Пропонується надати власникам нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної та комунальної власності, можливість викупити такі земельні ділянки з розстроченням платежу у разі, якщо ціна продажу перевищує 500 тисяч гривень. Добровільний викуп власником нерухомості розміщеної під ним земельної ділянки дасть більший економічний ефект для бюджетів, ніж примусовий продаж ділянки з нерухомістю на аукціоні за вищою ціною за рахунок відсутності витрат ресурсів на забезпечення такого продажу (судовий розгляд, виконавче провадження). |
| Органи місцевого самоврядування та органи державної влади | Усунення розділення права власності на будівлі чи споруди і земельну ділянку, на якій вони розташовані. | Позитивний Мінімалізація ситуації, коли власники об’єктів нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної та комунальної власності, роками не оформлюють права на такі земельні ділянки, і відповідно, уникають сплати плати за землю (земельного податку та орендної плати). | Позитивний Залучення до обороту земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості, що належать різним особам. Збільшення надходження до відповідних бюджетів за рахунок викупу земельних ділянок під об’єктами нерухомості та залучення відповідних земельних ділянок до оподаткування платою за землю. | Проектом акта пропонується створити правовий механізм поєднання в одній особі власника земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, причому такий, що не ставився б у залежність від наявності згоди між ними. Пропонується можливість власника земельної ділянки або розташованої на ній нерухомості вимагати продажу ділянки з нерухомістю як єдиного цілого на аукціоні (прилюдних торгах) з відповідним розподілом отриманих грошей між власниками земельної ділянки та нерухомості. |